Für die Anschaffung oder Herstellung neuer Wohnungen können Steuerpflichtige im Jahr der Anschaffung oder Herstellung sowie in den folgenden drei Jahren Sonderabschreibungen von bis zu jährlich fünf Prozent der Bemessungsgrundlage neben der regulären Abschreibung in Anspruch nehmen. Welche konkreten Voraussetzungen für die Inanspruchnahme erfüllt sein müssen, ist im Einkommensteuergesetz (§7b Sonderabschreibungen für Mietwohnungsneubau) geregelt. Eine wichtige Entscheidung hierzu hat der Bundesfinanzhof (BFH) mit Urteil vom 23.Oktober 2025 getroffen. Demnach liegt eine "neue, bisher nicht vorhandene" Wohnung nicht vor, wenn die durch eine Baumaßnahme geschaffene Wohnung zwar neu im sprachlichen Sinne ist, hierdurch aber der zuvor vorhandene Bestand an Wohnungen auf dem Grundstück nicht vermehrt wurde.
Geklagt hatte die Eigentümerin eines Grundstücks, das zunächst mit einem älteren, vermieteten Einfamilienhaus bebaut war. Nachdem sie sich zum Abriss des sanierungsbedürftigen, aber noch funktionsfähigen Hauses entschlossen hatte, stellte sie im Jahr 2019 einen Bauantrag für ein neues Einfamilienhaus. Im Juni 2020 ließ sie das alte Haus abreißen. Von Juli bis Dezember 2020 wurde der Neubau errichtet, der umgehend vermietet wurde.
Für das Streitjahr machte die Klägerin in ihrer Einkommensteuererklärung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung für die Herstellungskosten des neuen Gebäudes neben den regulären Abschreibungen eine Sonderabschreibung von mehr als 15.000 Euro als Werbungskosten geltend. Das zuständige Finanzamt lehnte die Anrechnung der Sonderabschreibung mit der Begründung ab, es sei kein neuer Wohnraum geschaffen, sondern bereits bestehender Wohnraum ersetzt worden. Weder mit einem Einspruch beim Finanzamt noch mit einer Klage vor dem Finanzgericht hatte die Grundstückseigentümerin Erfolg.
Der BFH wies die Revision zurück und bestätigte die Sichtweise der Vorinstanz. Die Bundesrichter urteilten, dass das Finanzamt die beanspruchte Sonderabschreibung bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zutreffend versagt hat. Die Begünstigung fordere insbesondere, dass durch die Baumaßnahmen "neue, bisher nicht vorhandene" Wohnungen geschaffen werden. Bei einer rein sprachlichen Beurteilung sei jede Wohnung, die vor der Baumaßnahme noch nicht existiert hat, eine "neue, bisher nicht vorhandene" Wohnung. Entscheidend sei jedoch vielmehr, dass der Gesetzgeber das Kriterium der "Neuheit" daran knüpft, dass die Wohnung nicht nur "erstmalig", sondern auch "zusätzlich" geschaffen wird.
Laut BFH verfolgt der Gesetzgeber mit der Sonderabschreibung einen außersteuerlichen Lenkungszweck. Das Gesetz knüpfe an die von der damaligen Bundesregierung verfolgte "Wohnraumoffensive" an, mit der 1,5 Millionen neue Wohnungen zusätzlich gebaut werden sollten. Ziel des Gesetzgebers sei es, steuerliche Anreize für den zu verstärkenden Mietwohnungsneubau im bezahlbaren Mietsegment zu schaffen. Diese Zielsetzung belege, dass die steuerlich zu fördernde Baumaßnahme dazu beitragen muss, den Wohnungsbestand zu vermehren und nicht nur zu ersetzen. Nur in Ausnahmefällen könne der einem Abriss einer Wohnung nachfolgende Neubau eine Begünstigung nach § 7b Einkommensteuergesetz auslösen, wenn beide Maßnahmen nicht in einem sachlichen und zeitlichen Zusammenhang zueinander stehen. Im Streitfall hatte die Klägerin von Anfang an geplant, das abgerissene Einfamilienhaus durch ein neues zu ersetzen, und die Bauarbeiten folgten zeitlich unmittelbar aufeinander.
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